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Emplacement Exceptionnel: à deux pas du Port de Plaisance de CAEN

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Created on Tuesday, 20 May 2014 13:42

"Grand Angle" Avenue de Tourville 14000 CAEN

DEMEMBREMENT DE PROPRIETE

Ce schéma d'investissement immobilier consiste à faire l'acquisition d'un bien en tant que nu-propriétaire ; c'est-à-dire l'acquisition d'une fraction seulement de la pleine propriété. L'usufruit temporaire est acquis concomitamment par un bailleur institutionnel.

En tant que nu-propriétaire, l'investissement présente une fiscalité avantageuse :

- En l'absence de loyer, pas d'imposition sur le revenu ;

- Exonération en matière d'ISF car seul l'usufruitier y est assujetti ;

- Imputation des intérêts d'emprunt sur les revenus fonciers existants ou à venir.

Aucune dépense, ni risque locatif, ne sont à la charge du nu-propriétaire pendant toute la durée de l'investissement. L'usufruitier assure quant à lui l'exploitation locative, perçoit les loyers et prend à sa charge la totalité des dépenses d'entretien, la taxe foncière et les frais de remise en état des appartements, préalablement à l'extinction de l'usufruit.

ISF : COMMENT RÉDUIRE SA BASE TAXABLE ?

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Created on Monday, 24 March 2014 09:55

Le calcul de l’ISF est effectué sur le patrimoine au 1er janvier de chaque année.

Il est toutefois encore possible d’en diminuer le montant jusqu’à la date de son paiement c’est à dire le 15 juin.

Pour cela, la solution consiste à réaliser des placements dans des PME, une partie de la somme investie venant réduire votre impôt.

• Investissement PME : contactez-nous !

Mais il ne faut pas négliger la réduction de l’assiette imposable, surtout si cela permet de passer au-dessous du seuil des 1,3 million d’euros, niveau qui déclenche l’assujettissement à l’ISF. Dans ce cas, vous ne diminuez pas l’ISF 2014, mais vous agissez pour réduire celui payé en 2015. C’est ainsi que certains investissements ne sont pas pris en compte dans le patrimoine imposable. C’est le cas de l’achat d’un bien immobilier en nue- propriété (c’est l’usufruitier qui est imposé) ou encore la souscription d’un bon de capitalisation taxée à sa valeur de souscription. De même, si vous détenez des droits sociaux d’une société non patrimoniale, vous pourrez envisagez la signature d’un pacte Dutreil ISF. La valeur imposable sera alors réduite de 75 %. L’avantage ne sera définitivement acquis qu’au terme de 6 ans et au prix du respect de plusieurs autres conditions.

• Acquisition en Démembrement de Propriété / Contrat de Capitalisation / Pacte Dutreil : contactez-nous !

Vers une modification des Honoraires des agents immobiliers

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Created on Monday, 24 March 2014 09:53

Les honoraires des agents immobiliers seront calculés en fonction de la surface et plus élevés à Paris et dans les grandes agglomérations.

Le projet est envisagé par le Gouvernement depuis une quinzaine de jours.

Les honoraires facturés aux locataires par les agents immobiliers ne seraient plus forfaitisés mais payés au m2. Donc plus l'appartement ou la maison sera grand, plus les frais d'agence seront importants. Cette réforme devrait intervenir dans quelques mois, avec une application en septembre.

Ce nouveau mode de calcul ne remet pas en cause l'objectif fixé par la ministre du Logement, Cécile Duflot: diviser par deux en moyenne les frais d'agence payés par les locataires qui, jusqu'ici, représentaient l'équivalent d'un mois de loyer.

Le Gouvernement voudrait faire varier les frais d'agence suivant les régions. À Paris et dans quelques communes de la banlieue ouest, les frais d'agence pourraient être facturés 12 euros le m2. Dans les grandes agglomérations (Lyon, Marseille, Montpellier, Nantes, Lille…), ils s'élèveraient à 10 € le m2. Dans le reste de la France à 8 €. Ces honoraires rémunéreront quatre prestations: état des lieux, rédaction du bail, montage du dossier, visites.

A suivre donc …

Régime fiscal des plus-values de cessions de valeurs mobilières

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Created on Thursday, 13 March 2014 10:44

La loi de finances pour 2014, a modifié le régime d’imposition des plus-values de cession de valeurs mobilières et droits sociaux des sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés. Désormais, elles sont soumises au barème progressif de l’impôt sur le revenu avec des abattements revus à la hausse lorsqu’ils s’appliquent.

Jusqu’en 2013, l’abattement pour délai de détention, applicable uniquement au gain net imposable à l’impôt sur le revenu, égal à :

• 20 % si détention des titres depuis au moins 2 ans,
• 30 % si détention des titres depuis au moins 4 ans,
• 40 % si détention des titres depuis au moins 6 ans.
  

La loi de finances pour 2014 abroge ces taux dès les cessions réalisées en 2013. Ces abattements ne sont donc jamais entrés en application effective.
La loi de finances instaure de nouveaux abattements, applicables aux plus-values réalisées depuis le 1^er janvier 2013 :

• un régime de droit commun, plus favorable que le précédent,
• un régime d’abattement majoré.

ð  Abattements de droit commun :

Les taux de l’abattement de droit commun sont les suivants :

• 50 % si détention des titres depuis au moins 2 ans,
• 65 % si détention des titres depuis au moins 8 ans.

On relèvera que la loi n’insère pas de condition d’activité de la société dont les titres sont cédés pour le bénéfice des abattements de droit commun. Ainsi, toute cession de titres de société soumise à l’IS, quand bien même elle aurait une activité de gestion de son patrimoine mobilier ou immobilier, serait éligible.

ð  Abattements majorés :

Des abattements majorés sont appliqués, sous conditions, aux cessions réalisées à compter du 1^er janvier 2013, savoir :

• 50 % si détention des titres depuis au moins 1 an,
• 65 % si détention des titres depuis au moins 4 ans,
• 85 % si détention des titres depuis au moins 8 ans.

Les abattements majorés viennent compenser la suppression des régimes de faveur suivants et s’appliquent dont dans les cas suivants :

• au gain réalisé dans les conditions du départ en retraite du chef d’entreprise prévues à l’article 150-0 D ter du CGI ;
• au gain résultant d’une cession dans le cercle familial selon les conditions de l’actuel article 150-0 A, I-3° du CGI,
• au gain de cession de titres de société, dénommées « nouvelles PME », respectant cumulativement un certains nombre de conditions ;

- Suppression du dispositif « entrepreneur » permettant une imposition au taux de 19 % concernant les cessions réalisées à compter du 1^er janvier 2013.

- Modification du régime de départ en retraite du chef d’entreprise à compter des cessions réalisées en 2014:
Le mécanisme de l’abattement d’un tiers par année pleine de détention au-delà de la cinquième est remplacé par le dispositif d’abattements majorés vu plus haut, après application d’un abattement fixe de 500 K€

Remarque : quelle que soit l'année de cession, la plus-value est imposée à 100 % aux prélèvements sociaux, et sera retenue pour la détermination du revenu fiscal de référence (RFR), ce dernier étant l'assiette de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus.

- Il est à noter que les dispositifs de sursis et report automatique d’imposition lors d’apport ou d'échange de titres (réinvestissement du produit de cession dans une activité économique selon des conditions précises, non exposées ici) ne seraient pas modifiés.

Tableau récapitulatif de l'imposition à l'impôt sur le revenu

Notre analyse:

- Dorénavant, les cessions de droit commun bénéficieraient d’un abattement plus important dès 2 ans de détention et seraient les grandes gagnantes.

- Les personnes potentiellement éligibles :

• au dispositif de départ en retraite du chef d'entreprise, si la plus-value brute imposable est supérieure à 500 K€,
• au dispositif d'exonération en cas de cession dans le cercle familial,
• au dispositif d'exonération en cas de cession de JEI,

voient leur situation se dégrader pour des cessions en 2014 par rapport à des cessions 2013. En effet, alors qu'une exonération totale à l'impôt sur le revenu est possible pour des cessions en 2013, l'exonération ne sera que partielle pour des cessions en 2014.

- Les cessions qui bénéficient dans la rédaction actuelle du CGI du taux d'imposition à l'impôt sur le revenu de 19 % du régime dit « entrepreneur », peuvent être dans certains cas désavantagées en cas de cession en 2013 car ce dispositif est supprimé. 
La modification opérée par le projet de loi est dommageable aux cessions 2013 lorsque le taux moyen de taxation de la plus-value nette d'abattement est significativement supérieur à 42,5 % et que le délai de détention est inférieur à 8 ans en présence de l'abattement de droit commun.

 - En cas de cession en 2013, l’option pour le dispositif de départ en retraite du chef d’entreprise avec une détention depuis seulement 6 ans ouvrant droit à 1/3 d’abattement est moins favorable que les régimes d’abattement de droit commun ou majoré ! On optera donc pour ces derniers.