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Plus-Values Immobilières

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Created on Friday, 03 January 2014 10:40

Afin de contribuer à la fluidité du marché immobilier, les modalités d'imposition des plus-values immobilières ont été modifiées pour les cessions réalisées depuis du 1^er septembre 2013.

• La modification des modalités de calcul de l’abattement pour durée de détention pour les immeubles autres que les terrains à bâtir :

En premier lieu, et pour les cessions réalisées à compter du 1^er septembre 2013, les modalités de calcul de l'abattement pour durée de détention sont modifiées pour la détermination de l'assiette imposable à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières résultant de la cession de biens autres que des terrains à bâtir ou des droits s'y rapportant.

Globalement, le régime applicable aux plus-values immobilières sur des biens autres que des terrains à bâtir ou de droits s'y rapportant  au regard de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux sera, quelle que soit la durée de détention des biens concernés (au-delà de cinq ans), plus favorable que le régime actuel.

Dorénavant, deux calculs seront à opérer, les abattements à appliquer étant différents :

Le premier relatif à l’impôt proprement dit taxé au taux de 19%, sera déterminé par application d’un abattement pour durée de détention de 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5^e et jusqu'à la 22^e année ; et 4 % pour la 22^e année révolue de détention.

L'exonération totale des plus-values immobilières de l'impôt sur le revenu sera ainsi acquise à l'issue d'un délai de détention de vingt-deux ans, au lieu de trente ans depuis le 1^er février 2012.

Le second, relatif aux prélèvements sociaux au taux de 15,5%, sera déterminé par application d’un abattement pour durée de détention de 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5^e et jusqu'à la 22^e; 1,60 % pour la 22^e année de détention ; 9 % pour chaque année au-delà de la 22^e.

L'exonération totale des plus-values immobilières des prélèvements sociaux restera ainsi acquise à l'issue d'un délai de détention inchangé de trente ans.

• La mise en place d’un abattement exceptionnel de 25% jusqu’au 31 août 2014 :

En second lieu, et pour les cessions intervenant du 1^er septembre 2013 au 31 août 2014, un abattement exceptionnel de 25 % est appliqué pour la détermination du montant imposable à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux des plus-values résultant de la seule cession de logements ou de droits s'y rapportant.

Exceptions :

L’abattement de 25% n’est pas applicable :

-          aux cessions de titres de sociétés ou d’organismes à prépondérance immobilière ou de droits assimilés, qu’ils se rapportent à des immeubles bâtis ou non bâtis ou d’immeubles non bâtis (terrains agricoles, terrains à bâtir etc.)

-          aux cessions réalisées par le cédant au profit:

1. de son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire, un ascendant ou descendant du cédant ou de l’une ou de plusieurs de ces personnes
2. d'une personne morale dont le cédant, son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire ou un ascendant ou descendant de l’une ou de plusieurs de ces personnes est un associé ou le devient à l’occasion de cette cession.

L’abattement exceptionnel de 25 % s’applique sur les plus-values nettes imposables, c’est-à-dire après prise en compte de l'abattement pour durée de détention calculé dans les nouvelles conditions rappelées ci-dessus pour les cessions réalisées à compter du 1^er septembre 2013.

Cet abattement exceptionnel est aussi pris en compte dans l’assiette de calcul de la « surtaxe des plus-values élevées ».

• Le régime particulier des terrains à bâtir : le projet de suppression des abattements pour durée de détention à compter du 1^er janvier 2014 censuré par le Conseil Constitutionnel !

Le projet de loi de finances pour 2014 prévoyait la suppression des abattements pour durée de détention pour les cessions des terrains à bâtir, aboutissant à une taxation systématique au titre de la plus-value sur terrains à bâtir à compter du 1^er janvier 2014.

Cette disposition vient d’être censurée par le Conseil Constitutionnel comme étant contraire à la constitution.

En conséquence, le régime applicable aux cessions de terrains à bâtir ou de droits s'y rapportant réalisées depuis le 1^er septembre 2013, les modalités de calcul de l'abattement pour durée de détention sont identiques à celles applicables aux cessions réalisées du 1^er février 2012 au 31 août 2013, pour la détermination de l'assiette imposable des plus-values immobilières afférentes à ces biens tant à l'impôt sur le revenu qu'aux prélèvements sociaux. Il y donc lieu d’appliquer les mêmes modalités de calcul et les mêmes abattements que ceux du régime antérieur, savoir : 2% par an au-delà de la 5^e année de détention jusqu’à la 17^e, 4% par an au-delà de la 17^e année de détention jusqu’à la 24^e, 8% par an au-delà de la 24^e année de détention jusqu’à la 30^e,

L’application de ces abattements aboutit à l’exonération totale de l’impôt sur la plus-value au bout de trente ans de détention.

1.  « La surtaxe» pour les plus-values supérieures à 50.000 €

Cette taxe porte sur les plus-values de cession immobilières, hors terrains à bâtir des particuliers de plus de 50 000 €.

L’assiette de la taxe est égale à la plus-value nette soumise à l’impôt sur le revenu lorsque cette plus-value serait supérieure à 50 000 €, après application de l’abattement exceptionnel de 25% s’il a lieu de s’appliquer.

Dès lors que ce montant est dépassé, la taxe est calculée dès le 1er euro sur le montant total de la plus-value imposable, selon un barème progressif par tranches.

Travailleur Non Salarié

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Created on Friday, 03 January 2014 09:10

L’annexe 10 au projet de loi de financement de la Sécurité Sociale pour 2014 énonce, en page 54, que « La réforme des retraites prévoit un relèvement généralisé des cotisations retraite déplafonnées pour l’ensemble des régimes.

Les artisans et les commerçants sont affiliés, au titre de l’assurance vieillesse de base, auprès du régime social des indépendants (RSI). Ils sont redevables d’une cotisation d’assurance vieillesse dont le taux est fixé, par renvoi, au niveau du taux global du régime général (16,85 % en 2013) et qui est assise sur le revenu d’activité dans la limite du plafond annuel de la sécurité sociale (PASS), soit 37 032 € en 2013.

Le plafonnement intégral de l’assiette de la cotisation d’assurance vieillesse de base des travailleurs indépendants crée une différence de traitement entre ces cotisants et ceux du régime général : au régime général, l’assiette de la cotisation d’assurance vieillesse est partiellement déplafonnée car la cotisation est assise, d’une part, sur la rémunération dans la limite du plafond de la sécurité sociale (au taux de 6,75 % pour les salariés et 8,40 % pour les employeurs en 2013) et, d’autre part, sur la totalité de la rémunération (au taux de 0,1 % pour les salariés et 1,6 % pour les employeurs en 2013).

Or le régime général et le RSI font tous deux partie du groupe des régimes alignés, dans lesquels les prestations de retraite sont calculées selon des paramètres similaires. De ce fait, l’effort contributif est différent entre ces deux régimes.

La réforme des retraites prévoit un relèvement général des cotisations déplafonnées à partir de 2014.

Il est nécessaire de créer une cotisation vieillesse déplafonnée chez les travailleurs indépendants affiliés au RSI pour que l’effort demandé à l’ensemble des actifs pour la sauvegarde des régimes de retraite soit identique. »

Il serait ainsi procédé à un « déplafonnement partiel, à compter de 2014, de l’assiette des cotisations d’assurance vieillesse de base des artisans et commerçants, en créant une cotisation assise sur la totalité de la rémunération en sus de celle applicable sous plafond.

Ce déplafonnement serait limité : le taux de la cotisation déplafonnée, fixé par décret, ne sera pas égal au taux global de la cotisation déplafonnée du régime général. Il devrait correspondre à la hausse générale de cotisation déplafonnée décidée dans le cadre de la réforme des retraites, soit 0,6 % à compter de 2017 au terme de la montée en charge débutée en 2014. En revanche, la règle selon laquelle le taux global applicable aux revenus sous plafond des artisans et commerçants est égal à la somme des taux des cotisations plafonnées et déplafonnées du régime général resterait inchangée.

Ainsi, à compter de 2014, les artisans et les commerçants seraient redevables :

• sur la part de leur revenu d’activité inférieure à un PASS de cotisations dont le taux sera égal au taux global de la cotisation (plafonnée et déplafonnée) du régime général et évoluera de la même façon (ce qui correspond à la situation actuelle) ;
• sur la part de leur revenu d’activité supérieur à un PASS de cotisations dont le taux sera égal à 0,6 % à terme. »

La rédaction de l’article L.633-10 du Code de la sécurité sociale serait ainsi aménagée.


La mesure ne concernerait pas les exploitants agricoles relevant de la Mutualité sociale agricole (MSA) « dès lors que ceux-ci sont déjà redevables d’une cotisation d’assurance vieillesse déplafonnée (à laquelle sera appliquée la hausse de taux dans le cadre de la réforme des retraites de 2013 ; le taux de 1,64 % en 2013 sera ainsi relevé de 0,6 point à terme en 2017).

La mesure ne serait pas applicable non plus aux professions libérales qui disposent d’un régime spécifique. Pour ces indépendants, une hausse des cotisations vieillesse serait mise en œuvre par voie réglementaire en lien avec les instances de ces régimes. »

Immobilier

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Created on Tuesday, 19 March 2013 14:58

La taxation des plus-values immobilières alourdie en 2013.

La fiscalité des plus-values immobilières a connu plusieurs réformes ces dernières années et continue d’évoluer rapidement. Cela ne concerne pas les propriétaires occupants, la plus-value sur la résidence principale restant totalement exonérée.

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Retraite

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Created on Tuesday, 19 March 2013 13:41

Les partenaires pacsés ne peuvent pas bénéficier de la pension de réversion au même titre que les conjoints mariés.

Les partenaires ayant conclu un PACS peuvent-ils, comme les conjoints mariés, se voir attribuer une pension de réversion ?

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